ZOOM sur l'environnement réglementaire du crédit immobilier aux particuliers

ZOOM sur l'environnement réglementaire du crédit immobilier aux particuliers

Dans un marché en évolution constante, plusieurs lois ont été instituées afin de protéger le consommateur et encadrer ces opérations en matière de prêt immobilier.

-       La LOI SCRIVENER 2 du juillet 1979 relative à la protection des emprunteurs dans le domaine du prêt immobilier

-       Les lois NEIERTZ et BORLOO ont cherché à mettre en place des dispositifs de traitement des situations de surendettement

-       La loi LAGARDE du 1er juillet 2010 concernant à la fois la distribution du crédit et les procédures de surendettement

-       La loi HAMON de 2014 relative à la consommation et aux contrats d’assurance

La législation sur les prêts immobiliers s’applique à tous les prêts quelle que soit leur forme (Prêt bancaire dit « classique », Prêt conventionné et à caractère social, Prêt d’épargne logement, Prêt relais et enfin le prêt travaux s’il est garanti par une sureté) et portant sur les opérations d’acquisition d’un bien immobilier, d’un financement relatif à leur construction ou à des travaux.

Ces réglementations portent notamment sur deux points importants : l’offre de crédit et l’assurance emprunteur

 

L’OFFRE DE CREDIT

L’offre de Crédit est un document destiné à informer le consommateur sur les caractéristiques du crédit. La loi LAGARDE codifie sa rédaction autant pour le contenu que pour le formalisme de son utilisation.

L’offre de crédit doit comporter et détailler très précisément plusieurs informations et notamment :  

-       L’identité du prêteur (nom et adresse du siège social)

-       L’identité des intervenants (Nom, prénom, adresse,date de naissance)

-       Leur désignation (emprunteur, co-emprunteur,caution)

-       Type de crédit (dit « classique »,prêt relais, conventionné…)

-       Le montant et la durée

-       Les conditions de mise à disposition des fonds

-       Le type de taux (fixe ou variable)

-       Le coût du crédit avec les mentions faites du Taux hors assurances et du TAEG

-       Les frais annexes (frais de dossier, mandat de recherche en financement, garantie)

-       Le détail des garanties prises pour le prêt(organisme de caution type crédit logement, hypothèque ou IPPD)

-       L’objet (Résidence principale, locative…)

-       Les conditions d’obtention

-       Les conditions générales, complémentaires et particulières(possibilité de report ou modulation des échéances, modalités de remboursement anticipé, possibilité de transfert de prêts)

-       Les conditions d’acceptation et de rétractation(délais de réflexion et rétractation)

-       La durée de validité de l’offre

-       Les conséquences du non-respect des engagements

-       Les informations concernant le traitement des litiges (procédure de réclamation, médiation et les coordonnées de l’autorité de surveillance dont dépend le préteur).

 

Dans le cas d’un taux fixe,l’offre doit être accompagnée d’un échéancier des amortissements détaillant pour chaque mensualité le montant des intérêts et celui de l’amortissement réalisé et enfin le coût total du crédit.

Dans le cas d’un taux révisable, l’offre doit être accompagnée d’une notice d’information présentant les conditions et modalités de variation du taux ainsi que 3 simulations (Une simulation à la baisse de -2 points, une à la hausse de +2 points et une à l’initiative de l’établissement de crédit informant l’emprunteur de l’impact des variations sur les mensualités, la durée et le coût du crédit). Toute proposition doit être accompagnée d’une alternative de prêt à taux dit « capé » c’est-à-dire avec un taux ayant une évolution plafonnée ou une évolution limitée.

L’offre doit être accompagnée depuis le 1er octobre 2016 de la fiche d’information standardisée européenne ou FISE. Cette fiche a pour but de permettre aux futurs emprunteurs de comparer différentes offres et de faire leur choix en toute transparence.

L’offre de crédit doit être adressée par la banque par courrier, en général avec accusé de réception.

A compter de la date de réception,l’offre est valable 30 jours (délais durant lequel la banque ne peut en modifier les conditions).

Un délai de réflexion de 10 jours est imposé avant que le client ne puisse accepter l’offre. Au terme de cette période, l’emprunteur peut accepter l’offre qu’il doit retourner datée et signée à l’établissement prêteur. L’offre doit être retournée par voie postale.

Jusqu’à l’acceptation de l’offre aucun paiement ni versement ne peut être effectué ni par le prêteur ni par l’emprunteur.

Nous évoquerons dans un prochain article dédié les réglementations en matière de communication et de publicité :les mentions obligatoires, les mentions interdites ainsi que celles concernant le TAEG et le taux d’usure.

 

L’ASSURANCE EMPRUNTEUR

Même si elle n’est en théorie pas obligatoire, l’assurance emprunteur est souvent exigée par l’organisme prêteur à minima pour les risques liés au décès et à l’invalidité.

Contrairement à ce que l’on pourrait penser, l’emprunteur n’est pas obligé de souscrire à l’assurance proposée par le préteur.

La Loi LAGARDE autorise l’emprunteur à contracter l’assurance de son choix. Celle-ci ne peut être refusée par la banque sauf sur notification de celle-ci : le motif de son refus devra être explicitement détaillé.

Afin d’éviter certains abus, la loi précise que « le prêteur ne peut modifier les conditions de taux du prêt prévu dans l’offre […], […]en contrepartie de son acceptation en garantie autre que le contrat d’assurance de groupe qu’il propose ».

Depuis le 01 octobre 2015, la loi impose un formalisme concernant la notice d’information qui prend la forme de la FICHE STANDARDISE D’INFORMATION ou FSI.

La FSI permet au consommateur une meilleure compréhension de l’assurance de prêt. Elle détaille entre autre le type de prêt à garantir, le descriptif des garanties pouvant être intégrées à l’assurance emprunteur et les besoins en assurance du futur emprunteur comme le niveau de couverture ou la quotité.

Depuis la loi HAMON de 2014, l’emprunteur a la possibilité de changer d’assurance de prêt à tout moment dans les 12 mois qui suivent la signature de l’offre de prêt et annuellement si cette clause était prévue au contrat.  Celle-ci a été enrichie de la Loi SAPIN II de 2016 qui rend possible tous les ans la résiliation de l’assurance.

Nous reviendrons sur la communication et la publicité des assurances dans un prochain article plus détaillé.

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